Comprar um imóvel é, para a maioria das pessoas, a maior decisão patrimonial da vida. Ainda assim, é comum que a etapa de análise documental, a chamada due diligence imobiliária, seja tratada como formalidade de última hora. É aí que estão os riscos: dívidas ocultas, disputas judiciais e vícios de registro que só aparecem quando o negócio já está fechado.
Segundo dados do Colégio Notarial do Brasil, cerca de 30% dos contratos de compra e venda apresentam alguma irregularidade documental que poderia ter sido evitada com uma due diligence prévia.
O que é due diligence imobiliária?
Due diligence imobiliária é o processo de investigação prévia da situação jurídica de um imóvel e de quem o vende, feito antes da assinatura do contrato. O objetivo é identificar ônus, pendências fiscais, ações judiciais e irregularidades de registro que possam comprometer a segurança da aquisição e, no limite, resultar na perda do bem.
Documentos do imóvel
A investigação começa pelo próprio bem. A base de tudo é a certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, com validade recente (geralmente até 30 dias). É nela que constam a cadeia de proprietários, a descrição do imóvel e eventuais gravames.
Documentos do vendedor
Um imóvel “limpo” na matrícula ainda pode ser alcançado por dívidas do vendedor. Por isso, a análise das certidões pessoais (ou da empresa, no caso de pessoa jurídica) é tão importante quanto a do bem. Ela ajuda a afastar riscos de fraude à execução e fraude contra credores, situações em que uma venda pode ser posteriormente questionada.
Por que essa análise faz diferença
A due diligence serve para reduzir o risco de o comprador ser surpreendido depois do negócio. Uma penhora não identificada, uma ação trabalhista contra o vendedor ou uma construção não averbada podem gerar litígios, custos inesperados e, em casos mais graves, o questionamento da própria compra.
Reunir e interpretar esses documentos exige leitura técnica: uma certidão “positiva com efeito de negativa”, por exemplo, tem significado próprio e nem sempre é motivo de alarme. Contar com acompanhamento jurídico nessa etapa ajuda a diferenciar um sinal de alerta real e de uma pendência sem impacto sobre o negócio.
Perguntas frequentes
Quais documentos são obrigatórios para comprar um imóvel? Não há uma lista única prevista em lei para toda operação, mas a prática recomenda, no mínimo, a certidão de matrícula atualizada, as certidões negativas de ônus reais e de ações reipersecutórias, as certidões de débitos de IPTU e condomínio, e as certidões pessoais ou empresariais do vendedor.
Além das certidões cíveis, trabalhistas e fiscais, vale incluir a certidão de protesto. Um vendedor com protestos em aberto pode estar em dificuldade financeira e isso aumenta o risco de futuras execuções contra o imóvel.
Preciso de advogado para comprar um imóvel? A compra pode ser formalizada em cartório sem advogado, mas a análise prévia da documentação é uma etapa técnica. O acompanhamento jurídico ajuda a identificar riscos que não são evidentes no contrato ou na negociação.
O que é uma certidão de matrícula atualizada? É o documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que descreve o imóvel e registra todo o seu histórico: proprietários, transferências, ônus e averbações.
A due diligence imobiliária reduz riscos, mas interpretar os documentos exige técnica. Se você está pensando em comprar um imóvel, vale a pena ter um advogado ao lado para identificar o que não está evidente no contrato.
A equipe da SKM Advogadas atua na análise documental e na assessoria jurídica de compra e venda de imóveis.